买房丨等了这么久,第一批限竞房项目终于开闸入市,可是....

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楼主 2019-05-22 18:08:07
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海航儋州望海国际广场

等了这么久,第一批限竞房项目终于开闸入市。

自住建委网站上挂出预售许可预告后,昨日,关注度居高不下的瀛海府迎来开盘,比人们预想的,要快了一些,不过结果跟人们之前预想的可能有不少差距!

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没有额外优惠,开盘价格严卡限售价格

项目现场

项目大约有700多人排卡,到场率80%左右;

项目共推出194套房源,用时一个半小时,全部售罄;

摇号大约到260多号结束,部分摇中的购房者弃选;

根据粉丝透露,现场没什么传说中的额外优惠,开盘价格严卡限售价格,只是不同的楼栋和楼层,会有几百到几千的价差。

价格示意

1号楼最便宜,一共九层,2到5层的价格是52200元/㎡,6到8层53200元/㎡,顶层送阁楼,所以价格也最高,是53700元/㎡。

2号楼和3号楼最贵,共4层,价格一致。2到3层54000元/㎡,4层55000元/㎡。

4号楼、5号楼是7层,6号楼6层,价格分布是,2层到次高层售价53000元/㎡,顶层价格54000元/㎡。

摇中并选房成功,现场需要交5万定金,三天补齐首付。

项目沙盘

算下来,项目总价在450万到500万,首套房首付在200万上下,二套首付400万左右,三天交齐,二套的客户会很有压力。

「看好的楼层被选走,就弃选了」、「觉得摇不上,提前离场了」,弃选,甚至提前退场,在这却很平常,完全没有其他城市的“万人抢房”的景象。

第一批限价房的预售跟预想的有点不一样?主要原因有以下两点:

1、五年限售,对投资需求的杀伤力够大。从买入到交付,到二次交易,整个周期被强制拉长至7到10年,跟风投资的需求,会慎重考虑。

少了购买力强劲了投资客,楼盘的热度不会被炒到离谱。

2、接下来扎堆入市的限竞房项目,给购房提供了可替代的选项,心里不慌,自然就会挑挑选选,没有好楼层,就放弃喽。

3、而且,今天,进入预告程序的金樾和著,也将开盘。

项目确实不愁卖,现场人气也很足,但购房者们也足够理性,没有出现像杭州或者深圳那样的「恐慌式」抢房。

2

北京楼市供应将现井喷

前天早上,住建委网站又放出一批进入预售许可预告程序的项目,截至目前,已经有4个限竞房项目,接连入市。

憋了半年的北京楼市供应,终于出现了一个井喷:一次性的挂牌了8个项目将入市,其中有2个是非住宅的通州商务型公寓,但吸引人眼球的依然是4个限竞房井喷入市:

这4个限竞房项目只是北京62个限竞房项目的先头部队,可以预期的是,后面将供应量快速井喷:

瀛海府.金樾和著.旭辉城. 熙悦林语,这4个项目的入市签约,将直接拉低北京2018年上半年市场均价2%-3%.

而且,上月限竞房项目销售管理办法正式发布实施后,各个限房价项目的入市节奏也明显加快。小编了解到,目前多个项目已经开始或预备近期申请预售证。

限竞房项目的加快入市,不但可以对刚需家庭尽快形成住房供应,而且还可以对稳定市场预期发挥积极作用。因此,主管部门也正在根据相关规定,按部就班的进行项目的价格评估、预售证审批等工作,让限竞房项目尽快形成市场供应。

除了公告的这三个项目外,还有几个限竞房项目也正在履行预售申请等相关手续,预计近日将获批预售许可证。

接下来北京楼市限竞房项目供应将现井喷。

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限竞房突现井喷,哪些值得买?

针对限竞房的井喷,那么购房者要做好什么准备?

1:第一个项目已经入市,从入市的100多套房628个摇号看,市场还是有需求的。虽然肯定日光,但这个比例也显示了,大部分户型一般的限价房销售难度会存在,对于购房者来说,优质项目买到难度大。

2:现在楼市的现状。

从北京看,5月二手房签约套数18096套,这也将是2017年317调控来的新高。连续14个月的高点:环比上涨了32.3%,同比上涨了67.5%。

3:什么房子值得买?

大部分限价房都是有价值的,对比当下楼市的二手房都有一定的折让。

限价在5万以上的项目,基本都可以作为第一居所。

4:积极参与所有项目的排号,对于北京来说,现在销售政策非常正规,取得预售证前不可能让你缴纳各种名目的资金。这样你就尽量在所有项目排号,取得未来购房的机遇。

5:同一项目可以选择多排号,比如父母家庭与自己家庭,这样增加未来摇号的机遇。

6:什么户型才是限价房的精华:,什么户型是限价房的精华?当然是1层+小院+地下,单独的小别墅部分。对于限价房基本都执行了7090政策,其中的90平米以内部分因为占比面积多,大部分都在500万总价以内,吃多了容积率,所以都位于小区的非楼王位置。所以如果有能力的话,建议尽量还是卖超过90平米的面积,当然这个要看支付能力。

7:另外如果买刚需户型,其中顶层底层如果有附带面积的价值也比较高,当然,最简单的验证办法就是看开发商定价,越高的越好。

8:提前准备好购房资格与资金,大部分项目都现场会支付5-10万的定金,3-5天就要求首付,这种情况下,在未来即将井喷的供应下,所有资金都应该准备好。

9:选房的时候,其实没有什么犹豫的,就选择你选房时候剩余你想要的户型最贵的,因为限价房层差非常小,这种情况下,对于高价的房源来说,相当于性价比更高。

10:对于夫妻离异的购房者,离婚一年内只是影响贷款资格,如果本来就是二套房购房者,这种情况下,离婚第二天就可以审核购房者资格。

11:限价房地下部分的价值,目前看,4个入市的项目,都有地下部分,对于开发商来说,这意味着之前最担忧的事没有出现。整体市场平稳。而对于购房者来说,这部分项目的价值也比较高,特别是改善购房者。

12:那些项目会被共产:

整体看,入市的4个项目分部在房山与大兴,这2个区域出现限价房转共有产权的可能性很小。除了东城海淀丰台外,基本都不会转。

13:被转化成共有产权的项目,肯定是最苦的项目。但预计项目很少

一旦限转共,看似政府回购,网签10个月可以回款,但最大的问题是,政府回购的货值如何确定?是按照可售住宅部分回购、还是可以按照全盘包括地下、车位等货值回购?大概率当然是只回购住宅部分。

14:井喷的供应量从哪里开始:地块分别是17年2月,17年7月等时间出让的土地,证明了从入市节奏看,并不是按照土地出让周期。整体看,预计2017年成交的限价房地块都有加快入市的可能性。

目前看,限价房合计大约3000亿货值:预计在6月开始,将出现限价房供应量的井喷。短期入市房源有望超过2万套。(合计限价房总量4.5万套,其中部分有可能在4季度后上市)。

15:440万平米,限价商品房还有地下附属设施等等存在,合计大约可售面积在600万平米(包括地下别墅等),大约总货值也就是在3000亿左右。一共62个项目。

16:那些区域供应量大?

不可避免的是,因为是限价房,大部分项目都要求非常快的回款速度,所以如果扎堆入市的项目,突然区域内多了几千套房源,这种情况下,销售压力将会非常大。

成交规划建面方面,大兴宅地成交14宗,成交面积为181万平方米;房山宅地成交8宗,成交面积为98万平方米;顺义成交6宗宅地,成交面积为93万平方米;丰台成交6宗宅地,为90万平方米,其余区域成交面积均小于90万平方米。

面对接下来更多的限价房项目入市,不知你做好准备了没有?

转自:凤凰房产

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